Uma matrícula atualizada e sem ônus aparentes transmite falsa sensação de segurança. O risco real de uma aquisição imobiliária frequentemente está fora da matrícula — em certidões pessoais dos vendedores, em execuções fiscais que ainda não geraram penhora, ou em passivos que só se tornam oponíveis depois da transferência.
Por que a matrícula sozinha não basta
A matrícula reflete o histórico registral do imóvel, mas não revela, por si só, ações em curso contra os proprietários que possam resultar em fraude à execução, nem pendências tributárias que acompanham o imóvel independentemente de quem seja o titular no momento da cobrança.
Certidões que compõem a due diligence completa
- Certidão de ônus reais e vintenária da matrícula, para verificar histórico de transmissões e eventuais irregularidades registrais.
- Certidões pessoais dos vendedores (cíveis, executivos fiscais, protesto, falência/recuperação judicial quando pessoa jurídica) na Justiça Estadual e Federal.
- Certidão negativa de débitos municipais (IPTU) e, quando aplicável, de contribuição de melhoria.
- Certidão de regularidade do imóvel junto à prefeitura, verificando se a construção existente corresponde ao habite-se e ao uso do solo permitido.
Código Civil, art. 1.245, §1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Esse dispositivo explica por que a checagem deve ocorrer antes da assinatura, e não apenas antes do registro: a existência de ações em nome do vendedor no período que antecede a transferência pode caracterizar fraude contra credores, atingindo o comprador mesmo após o registro.
Riscos específicos em terrenos para incorporação
Para terrenos destinados a incorporação, a checagem deve incluir ainda a viabilidade urbanística junto ao órgão municipal, a existência de tombamento ou restrição ambiental, e a regularidade de eventual loteamento anterior — pontos que, se ignorados, podem inviabilizar o projeto mesmo com a matrícula regular.
Devida diligência não é burocracia: é o que garante que o negócio fechado hoje continue de pé daqui a dois anos.
O custo de pular a checagem
Adquirentes que dispensam a due diligence completa, por economia de tempo ou custo, frequentemente arcam depois com valores muito superiores em ações de evicção, anulação de venda por fraude à execução ou embargos de terceiro — processos que podem se estender por anos e comprometer o próprio uso do imóvel adquirido.